מזה השקעות אלטרנטיביות?

ולמי היא מתאימה?

תופעת ההשקעות אלטרנטיביות  צמחה בשנים האחרונות בקצב מסחרר ומסתמנת כאחת המהפכות הגדולות שעולם ההשקעות המסורתי חווה.

אם עד לא מזמן היה מדובר בתחום הפונה בעיקר למשקיעים אמידים, בתקופה האחרונה גם משקיעים מן השורה זוכים להיחשף לאפיק המציע שלל מכשירי השקעה המספקים גיוון אמיתי של תיק ההשקעות לצד פיזור סיכונים רחב, ללא כל תלות בתנודות השווקים.

הנה מאמר חובה עם מה שצריך לדעת על עולם ההשקעות האלטרנטיביות – שכל משקיע חייב להכיר.

עד השנים האחרונות תיק השקעות סטנדרטי היה מורכב ממכשירי השקעה מסורתיים בדמות מניות, אגרות חוב ולעיתים גם נכסי נדל”ן, אלא שהשנים האחרונות הן בסימן מהפכה בכל הקשור לבניית תמהיל ההשקעות. מדובר על תחום ההשקעות האלטרנטיביות המציע למעשה מכשירים פיננסיים

המאפשרים חשיפה למגוון מגזרי פעילות, בין היתר תשתיות, קרנות ונכסי נדל”ן מקומיים ומעבר לים, הלוואות חברתיות (P2P), קרנות חוב (Private Debt), קרנות גידור ועוד, זאת מבלי שנכסי השקעה אלו מושפעים ותלויים בתנודתיות השווקים, קרנות פרייבט אקוויטי והשקעה בנדל”ן מניב.

הנקודה של חוסר הקורלציה לשוקי ההון באותם מכשירי השקעה חשובה באופן כללי אך בייחוד בתקופה הנוכחית, המאופיינת באי וודאות שמשחקת תפקיד מרכזי בתנועת השווקים שמאותתים על רגישות יתרה לכל התפתחות.

זו בהחלט נגזרת של ממדי הנזק שהשית משבר הקורונה, שטרם התבהרו, לכלכלות העולם ולכן פיזור סיכונים גם למכשירי השקעה אלטרנטיביים הוא אלמנט חשוב מאין כמוהו – בתקופה רגישה זו ובאופן כללי כאמצעי לפיזור השקעות חכם. 

הביקוש הגבוה למוצרי השקעה מיוחדים הוביל בשנים האחרונות לצמיחה גבוהה בתחום. על רקע התחרות הגדולה הזו, מכשירי השקעה שונים הוקמו במטרה לפנות לקהל רחב יותר, כך שחסמי הכניסה לתחום הולכים ויורדים וחלופות ההשקעה גדלות. יש מספר מכשירים פיננסיים אלטרנטיביים שהפכו נפוצים במיוחד בשנים האחרונות.

קרנות פרייבט אקוויטי

קרן פרייבט אקוויטי היא קרן השקעות פרטית, שהוקמה במטרה לרכוש חברות או נכסים שיש להם פוטנציאל השבחה, או נמצאים במצוקה, במגמה לשפר את רווחיותן, ואז לממש את ההשקעה בהן.

מאחורי השם פרייבט אקוויטי מסתתרים סוגים שונים של קרנות השקעה, הנבדלות בגודל החברות שבהן הן משקיעות, בשלב מחזור החיים של החברות שאליהן הן נכנסו, בסוג הנכסים ובאופי ההשקעה.

הגוף שמקים ומנהל את הקרן הוא השותף הכללי (GP – General Partner). הוא מגייס משקיעים, שהופכים לשותפים מוגבלים (LP – Limited Partner), ולכן המבנה המשפטי של הקרנות הוא בדרך כלל של שותפות מוגבלת, מתוחמת בזמן חיים מסוים.

קרנות נדל”ן- (השקעות אלטרנטיביות)

קרנות שמשקיעות בנדל”ן מניב, כמו בנייני משרדים ובנייני דירות באזורים מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים, מעונות סטודנטים,  מלונות, מרכזי דיור מוגן וכו’, מאפשרות למשקיעים ליהנות מהידע של גורמים מקצועיים בתחום, בהיקף כספי נמוך ביחס להשקעה ישירה בנדל”ן. בנוסף, מדובר בקרנות שמאפשרות פיזור של ההשקעה בנכסי נדל”ן רבים, ביחס לסיכון הגדול שבהשקעה בנכס אחד.

בתחום המשרדים והמרכזים המסחריים, בחלק גדול מהמקרים נעשות עסקאות שבהן שיעורי התפוסה נמוכים יחסית, וישנו צפי להגדלתם, ועקב כך להגדלה של ההכנסה השוטפת מאותו נכס.

בתחום המגורים, מרבית העסקאות הן רכישה של נכסים מניבים שאינם מנוהלים היטב, ויש בהן יכולת השבחה לאחר שיפוץ, תוך העלאת שכר הדירה. מרבית הרכישות מתבצעות כיום בארה”ב וחלקן הקטן יותר באירופה ובישראל.

קרן חוב (בעיקר הלוואות לנדל”ן)

בשנים האחרונות גדלה פעילות הנדל”ן המסחרי הממומנת על-ידי גופי אשראי חוץ-בנקאיים. הבנקים המסחריים מפחיתים את פעילות בתחום מימון לנדל”ן וזאת בעיקר בשל הגדלת דרישות ההון ושינויים רגולטוריים אחרים, ובדגש על הלוואות מסוג Construction , Development  ו- Loan  Bridge.

קרנות חוב מעניקות אשראי לחברות לצורך השקעה בתחום הנדל”ן באמצעות נכסי נדל”ן המשועבדים לטובת הקרן כנגד המימון.

הליך הבדיקה, החיתום והעמדת ההלוואות נעשה במתכונת בנקאיות ובדומה לתהליך המקובל, אך בסכומים נמוכים יותר סוגי ההלוואות בקרן: Bridge Loans , משכנתאות בריביות גבוהות, הלוואות מזנין ו- ובמהירות המאפשרת ליזמים הוצאה לפועל של השקעות אטרקטיביות.

קרנות נדל”ן יזמי

(השקעות אלטרנטיביות)

קרן נדל”ן יזמי היא למעשה קבוצת משקיעים המשתפים פעולה ברכישת נכסי נדל”ן שטרם נבנו. כל משקיע הינו בעל זכויות בנכסי הנדל”ן באופן פרופורציונלי לחלקו בהשקעה. ההון שמגייסת  קרן הנדל”ן מחבריה משלים ליזם את ההון עצמי שהוא זקוק לו על-מנת לקבל מהבנק מימון לבנייה.

קרן גידור

 קרן גידור היא קרן המשתמשת במגוון כלים פיננסיים מורכבים כדי למקסם את סיכויי הרווח בכל מצב של השוק. היא בעצם “מגדרת” את הרווחים וההפסדים ומכאן נובע שמה. אחת הדרכים העיקריות שבאמצעותן היא עושה זאת היא דרך השקעה בשוק ההון באמצעות רכישת אופציות או מכירה בחסר.

הקרן איננה סחירה וכפופה לפחות רגולציה בהשוואה להשקעות אחרות. מדובר באלטרנטיבה שלרוב אפשרית בסכומי השקעה גבוהים יחסית.

קרן הלוואות  P2P 

קרן הלוואות P2P משקיעה בפלטפורמות חברתיות המאפשרות לאנשים פרטיים להלוות כסף לאנשים אחרים.

המלווה הוא למעשה משקיע שנהנה משיעורי ריבית משתלמים, מאחר שנחסך ממנו תיווך הבנק. הקרנות הללו מספקות צינור אשראי להלוואות מסוג זה בפיזור רחב, שנועד לצמצם את סיכוני ההפסד.

קרן תשתיות

קרנות תשתיות, שעושות חיל בחו”ל, עדיין לא קיימות בישראל, אבל המדינה כבר פועלת במרץ למען הסדרת התחום.

קרנות תשתיות יאפשרו לכל משקיע להיחשף למיזמי תשתיות לאומיים משמעותיות כמו התפלת מים, טיהור שפכים, הקמת כבישים, הפעלת תשתיות חשמל וטלפון וכל תשתית אחרת שתבוצע בשיתוף פעולה בין המדינה והמגזר הפרטי. הקרנות הללו צפויות לפעול במודל ריט, כלומר כמו קרנות נדל”ן.

 לסיכום, ההשקעה במכשיר אלטרנטיבי מעניק גיוון לתיקי ההשקעות, בין היתר בגלל שהוא  אינו מושפע מהתנודות בשוק ההון.

בשנים האחרונות הוכיחו חלק מהמכשירים האלה את עצמם כהשקעה שמאפשרת יצירת ערך מוסף למשקיעים וזו הסיבה שהצמיחה בתחום זה צפויה להימשך.

שתי החלופות המובילות את עיקר הכספים בשנים האחרונות הן קרנות ההשקעה פרייבט אקוויטי והשקעות בנדל”ן ישיר זאת, מתוך רצון של המנהלים בתחום להשיא תשואות עודפות למשקיעים, תוך השגת פיזור השקעתי והקטנת התלות בשוק ההון.